使い道のない空き家を相続してしまった際の対処法
わが国では、空き家が年々増加しており、社会問題になっています。
使い道のない空き家は、固定資産税が年々かかることに加え、近隣住民から苦情が来たりとトラブルが起きやすく、なかなか一個人には手に負えない存在です。
ではもし、自身がそうした空き家を相続した場合、どのように対処すればよいのでしょうか。
今回は、空き家を相続した場合の登記手続きや、使い道がないときの活用法について解説します。
空き家を所有することのリスクとは
総務省の調べでは、2018年時点での全国の空き家の数は848万9,000戸にもなり、その傾向は現在も続いています。
特に、両親が老人ホームや子ども宅に転居し、もともと住んでいた家が空き家になるケースが後を絶ちません。
もし、空き家化した親の家を相続することになったら、放置せずに対処しないと、さまざまな問題が発生することになります。
一つは、固定資産税や都市計画税などの税金です。
住宅用地にかかる固定資産税は通常、減額特例が認められおり、一般住宅用地は課税標準が１/３に、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は課税標準が１/６に減額されます。
しかし、2015年に施行された『空き家対策特別措置法』によって、管理状態が不十分な空き家は『特定空き家等』と指定されることになりました。
『特定空き家等』に指定され、自治体からの行政指導を受けても改善せず、さらに勧告に対しても必要な措置が講じられない『特定空き家等』の敷地については、減額特例から除外されるため、最大で６倍の固定資産税を納めることになります。
また、都市計画税についても軽減特例が適用されないため、通常の税額を支払うことになります。
近隣住民とのトラブルも、空き家を巡る問題の一つです。
国土交通省によるアンケート調査では、『管理水準の低下した空き家や空き店舗の周辺への影響』について、『風景・景観の悪化』が１位で、『防災や防犯機能の低下』と『ゴミなどの不法投棄等を誘発』が続きました。
ほかにも、雨漏りや小動物のすみかとなることで、衛生環境が悪化する、建材が脆くなって倒壊するといったリスクが考えられます。
空き家を放置したままだと、これらの悪影響からトラブルに発展する可能性もあります。
もちろん、手入れをしなかった物件は、年々資産価値が低下してゆくでしょう。
さらに、屋根の瓦や外壁の落下などで通行人が怪我をした場合、空き家の所有者が損害賠償責任を負う可能性もあります。
放置された空き家は、金銭面の負担が増えるばかりか、他人の迷惑にもなるのです。
相続放棄した空き家は登記の必要なし
もし、売却するあてがなかったり、遠方に住んでいて管理が難しかったりする場合などは、相続を放棄するという手段もあります。
ただし、相続放棄は、空き家以外の相続財産もすべて放棄することになるので注意が必要です。
また、相続人全員が相続放棄した場合、財産は国庫に帰属することになります。
そのための手続きに入るにあたり、弁護士や司法書士などを『相続財産管理人』に指定しなければいけません。
さらに、相続財産管理人が空き家の管理を開始するまでは、空き家の管理義務は元の所有者に残ることになります。
一方、空き家を相続すると決めたなら、すぐに相続登記を行う必要があります。
不明の土地問題を解決することを目的に、これまでは任意だった不動産の相続登記が2024年（令和６年）４月１日から義務化されることになりました。
2024年（令和６年）４月１日からは、不動産を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請を行う義務があり、もし正当な理由がなく、相続登記を行わなかった場合は、10万円以下の過料の対象となります。
遺産の相続は、遺言書や遺産分割協議の有無などによって手順が異なりますが、相続登記自体は、戸籍謄本や土地の登記簿謄本などの必要書類を揃え、申請書類を作成すれば自分で行うことも可能です。
ただし、手間や時間もかかるため、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
相続登記が済めば、所有者として空き家の利活用についても考えていかなくてはなりません。
一般的には不動産会社に管理を委託して、賃貸物件として貸し出したり、自らの住居として活用する方法などが考えられます。
貸し出したり、住んだりするためには、大規模な修繕やリフォームが必要になる可能性が高いので、費用対効果に見合うかどうかを確認して判断しましょう。
貸し出しや居住の予定がない空き家は、売却する方向で考えていくことになります。
相続人が複数存在する場合は、売却によって現金化することで遺産を分割しやすくするというメリットもあります。
管理が難しい場合は、思い切って手放すのも選択肢のひとつです。
ただし、そもそも立地条件が悪い・古い、といった理由で活用方法がない空き家の場合、売却にも長期戦を覚悟する必要があります。
物件の条件によっては、更地にすれば買い手が見つかりやすくなることもあるでしょう。
しかし、そういったケースでは、空き家の解体費用を売値に上乗せすることになるので、売値とのバランスを考えて判断する必要があります。
また、買い手を探すほかに、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。
一般の買い手を見つけるよりは、早く処分できるかもしれませんが、売却額が安くなりがちというデメリットはあります。
空き家の築年数や劣化具合によっても売却のスピードや売値は変動するため、まずは複数の不動産会社に空き家の価格を査定してもらうのがよいかもしれません。
※本記事の記載内容は、2022年７月現在の法令・情報等に基づいています。
よくあるご質問
Q1．使い道のない空き家を相続したら、最初に何をすればよいですか？
A．不動産の状態、相続人、財産価値、維持費、相続放棄の期限を確認します。
空き家を相続したからといって、すぐに売却や解体を決める必要はありません。
まずは、次の事項を確認します。
- 遺言書の有無を確認する
- 相続人を戸籍で確定する
- 土地・建物の登記事項証明書を取得する
- 固定資産税の課税明細書を確認する
- 住宅ローンや抵当権の有無を確認する
- 建物の劣化や倒壊リスクを確認する
- 不動産会社へ売却価格と賃料を査定してもらう
- 相続税・譲渡所得税の特例を確認する
相続放棄を検討する場合は、原則として相続開始を知った時から3か月以内という期限があるため、特に早い対応が必要です。
Q2．空き家を放置すると、どのようなリスクがありますか？
A．税金、維持費、損害賠償、近隣トラブル、資産価値低下などのリスクがあります。
| 主なリスク | 具体的な内容 |
|---|---|
| 税金・維持費 | 固定資産税、都市計画税、火災保険料、修繕費、庭木の管理費などが継続的に発生します。 |
| 建物の劣化 | 雨漏り、腐食、カビ、シロアリなどにより、建物の劣化が進みます。 |
| 近隣トラブル | 雑草、害虫、害獣、悪臭、不法投棄、不法侵入などが問題になることがあります。 |
| 損害賠償 | 屋根瓦や外壁が落下し、通行人や隣家に損害を与えた場合、所有者が責任を負う可能性があります。 |
| 行政上の措置 | 管理不全空家等や特定空家等として、自治体から指導・勧告などを受ける可能性があります。 |
| 資産価値の低下 | 劣化が進むほど修繕・解体費用が増え、売却しにくくなる可能性があります。 |
Q3．空き家でも固定資産税はかかりますか？
A．はい。誰も住んでいない空き家でも、土地と建物には原則として固定資産税がかかります。
市街化区域などに所在する不動産には、固定資産税に加えて都市計画税がかかる場合もあります。
空き家であることを理由に、固定資産税が自動的に免除されることはありません。
納税通知書は、原則として毎年1月1日時点の固定資産課税台帳上の所有者へ送付されます。
Q4．管理不全空家等と特定空家等は何が違いますか？
A．管理不全空家等は、放置を続けると特定空家等になるおそれがある段階の空き家です。
| 区分 | 主な状態 | 自治体の対応 |
|---|---|---|
| 管理不全空家等 | 窓や外壁の一部が破損しているなど、放置すれば特定空家等になるおそれがある状態 | 指導・勧告 |
| 特定空家等 | 倒壊のおそれ、衛生上の問題、景観への著しい悪影響などがある状態 | 助言・指導、勧告、命令、行政代執行など |
いずれも、自治体からの指導に従わず勧告を受けると、敷地の住宅用地特例が適用されなくなる可能性があります。
Q5．空き家を放置すると、固定資産税が6倍になりますか？
A．課税標準が最大6倍相当になる可能性はありますが、実際の税額が必ず6倍になるわけではありません。
小規模住宅用地に適用される住宅用地特例では、200平方メートル以下の部分について、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されます。
管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けると、この特例が解除される可能性があります。
ただし、土地の評価額、負担調整措置、自治体の取扱いなどによって実際の税額は異なります。
Q6．空き家の瓦や外壁が落下した場合、相続人に責任がありますか？
A．空き家の設置・保存状態に問題があり、他人へ損害を与えた場合は、所有者等が損害賠償責任を負う可能性があります。
例えば、屋根瓦が通行人に当たった、外壁が隣家を破損させた、庭木が倒れて車を傷つけたといった場合です。
遠方に住んでいて空き家の状態を知らなかったという事情だけで、必ず責任を免れられるとは限りません。
定期点検、雨漏りの修繕、庭木の剪定、戸締まりなど、必要な管理を行うことが重要です。
Q7．相続した空き家には、どのような対処方法がありますか？
A．主に、居住、賃貸、売却、解体、相続放棄などの選択肢があります。
| 選択肢 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| 自分や家族が住む | 住居として有効活用できる | 改修費、耐震性、通勤・生活環境を確認する |
| 賃貸する | 家賃収入を得られる可能性がある | 修繕費、管理費、空室リスクがある |
| 古家付きで売却する | 解体費用を負担せずに売却できる可能性がある | 建物の状態によっては買主が限定される |
| 解体して土地を売る | 土地として売りやすくなる場合がある | 解体費用、固定資産税、再建築の可否を確認する |
| 不動産会社へ買い取ってもらう | 比較的早く現金化できる可能性がある | 仲介による売却より価格が低くなりやすい |
| 相続放棄する | 空き家を含む相続財産を承継しない | 預貯金など、ほかの財産もすべて放棄する必要がある |
Q8．空き家だけを相続放棄できますか？
A．いいえ。空き家だけを選んで相続放棄することはできません。
相続放棄をすると、空き家だけでなく、預貯金、有価証券、自動車などのプラス財産と、借入金などのマイナス財産を含め、原則としてすべてを相続しないことになります。
「預貯金は受け取るが、空き家はいらない」という選択はできません。
財産と債務の全体を調査したうえで、相続するか放棄するかを判断する必要があります。
Q9．相続放棄はいつまでに手続しますか？
A．原則として、自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内です。
相続放棄は、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申述します。
相続財産の調査が終わらず、3か月以内に判断できない場合は、期間内に熟慮期間の伸長を申し立てる方法があります。
相続財産を売却・処分するなど、単純承認と評価される行為を行うと、相続放棄が認められなくなる可能性があるため注意が必要です。
Q10．相続放棄をしたら、空き家を管理しなくてもよいですか？
A．放棄時に空き家を現に占有している場合は、引き渡すまで保存義務が残ります。
2023年4月施行の改正民法では、相続放棄時に相続財産を現に占有している人が保存義務を負うことが明確になりました。
例えば、被相続人と同居していた人や、相続後も空き家の鍵を管理して使用している人などは、次の相続人または相続財産清算人へ引き渡すまで、一定の保存対応が必要になる可能性があります。
一方、空き家から離れて暮らし、相続放棄時に現に占有していない人については、当然に同じ保存義務を負うとは限りません。
Q11．相続人全員が相続放棄すると、空き家はすぐ国のものになりますか？
A．いいえ。相続人全員が放棄しても、直ちに空き家が国庫へ移るわけではありません。
相続人がいなくなった場合は、利害関係人などの申立てにより、家庭裁判所が相続財産清算人を選任することがあります。
相続財産清算人は、債権者への支払い、財産の売却、特別縁故者への財産分与などの手続を行います。
これらの清算を終えても財産が残った場合に、最終的に国庫へ帰属します。
Q12．空き家を相続した場合、相続登記は必要ですか？
A．はい。2024年4月1日から、相続登記が義務化されています。
相続によって空き家の所有権を取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請します。
遺産分割協議によって取得者が決まった場合は、遺産分割成立日から3年以内に、その内容に沿った登記が必要です。
正当な理由なく申請しなかった場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
Q13．相続登記をしないまま空き家を売却できますか？
A．通常は、被相続人から相続人への相続登記を行った後でなければ、買主への所有権移転登記を進められません。
登記簿上の所有者が亡くなった人のままでは、売主となる相続人の所有権を登記上確認できません。
そのため、一般的には次の順番で進めます。
- 相続人を確定する
- 遺産分割協議で取得者を決める
- 相続登記を行う
- 売買契約と買主への所有権移転登記を行う
Q14．相続人が複数いる空き家は、全員の同意がなければ売れませんか？
A．遺産分割前の空き家を売却する場合は、原則として相続人全員の合意が必要です。
遺産分割協議によって空き家を一人の相続人が取得した後は、その取得者が売却できます。
相続人全員の共有名義にした場合は、原則として共有者全員が売買契約や所有権移転登記に関与します。
将来の売却を予定している場合は、共有名義にするか、一人が取得して売却代金を分けるかを慎重に検討する必要があります。
Q15．空き家はそのままの状態でも売却できますか？
A．はい。「古家付き土地」や中古住宅として売却できる可能性があります。
買主がリフォームして住みたい場合や、購入後に建物を解体する予定がある場合は、売主が先に解体しなくても売却できることがあります。
ただし、建物の劣化や雨漏り、シロアリ被害などを隠して売却すると、契約不適合責任をめぐる問題が生じる可能性があります。
建物の状態を確認し、売買契約書や物件状況報告書へ正確に記載することが重要です。
Q16．空き家は解体してから売った方がよいですか？
A．土地や建物の条件によって異なるため、解体前に複数の売却方法を比較します。
解体によって土地の状況を確認しやすくなり、買主が見つかりやすくなる場合があります。
一方で、次の点には注意が必要です。
- 解体費用がかかる
- 住宅用地特例が外れる可能性がある
- 再建築できない土地では売却しにくくなる可能性がある
- 建物を利用したい買主を逃す可能性がある
- 空き家売却の税制特例を確認する必要がある
古家付き売却、売主による解体、買主による解体、不動産会社による買取を比較して判断します。
Q17．空き家を賃貸物件として活用できますか？
A．需要があり、安全性や収支に問題がなければ、賃貸できる可能性があります。
賃貸する前に、次の費用を見積もります。
- 耐震工事・リフォーム費用
- 給湯器や水回り設備の交換費用
- 入居者募集費用
- 不動産会社への管理委託料
- 火災保険料
- 固定資産税
- 退去後の原状回復費用
想定家賃だけでなく、空室期間や将来の修繕まで含めて収支を確認することが重要です。
Q18．相続した空き家を売ると、税金がかかりますか？
A．売却益が生じた場合は、原則として所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。
譲渡所得は、原則として次の計算式で求めます。
売却代金－取得費－譲渡費用－特別控除額
被相続人が購入した当時の売買契約書などが見つからない場合、取得費の計算で不利になる可能性があります。
売却前に、契約書、領収書、建築資料、通帳、住宅ローン資料などを探しておくことが重要です。
Q19．相続した空き家を売る場合、3,000万円の特別控除を受けられますか？
A．一定の要件を満たす場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。
主な要件は次のとおりです。
- 一定の場合を除き、1981年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物ではないこと
- 被相続人が原則として一人で居住していたこと
- 相続後、事業・賃貸・居住に使用していないこと
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 耐震基準を満たすか、所定の期限までに建物を取り壊すこと
2024年1月1日以後の売却では、一定の要件のもと、売却後に買主が翌年2月15日までに耐震改修または解体を行った場合も対象になる可能性があります。
相続人が3人以上の場合は、控除限度額が1人当たり2,000万円となります。
Q20．親が老人ホームへ入居していた場合も、空き家の3,000万円特別控除を利用できますか？
A．一定の要件を満たせば、老人ホーム入居前に住んでいた自宅も対象になる可能性があります。
被相続人が要介護認定等を受けて老人ホームなどへ入居しており、入居後も家屋が一定の状態で維持されていた場合などが対象です。
老人ホームへの入居状況、家屋の使用状況、公共料金の契約などを証明する資料が必要になることがあります。
適用可否は個別に確認する必要があるため、売却前に税理士や自治体へ相談することが重要です。
Q21．空き家や土地を国へ引き取ってもらえますか？
A．建物付きの空き家は対象外ですが、建物を解体した後の土地は相続土地国庫帰属制度を利用できる可能性があります。
相続土地国庫帰属制度は、相続等によって取得した土地を、一定の要件のもとで国へ引き渡す制度です。
ただし、次のような土地は申請できない、または承認されない可能性があります。
- 建物がある土地
- 抵当権や賃借権が設定されている土地
- 境界が明らかでない土地
- 所有権や境界について争いがある土地
- 土壌汚染がある土地
- 管理に過大な費用や労力が必要な土地
申請には審査手数料がかかり、承認後は10年分の標準的な管理費用を考慮した負担金を納めます。
Q22．空き家を相続した後、最初の1か月で何をすればよいですか？
A．期限の確認、安全確保、資料収集、査定依頼を並行して進めます。
- 相続放棄の期限を確認する
原則3か月以内のため、相続財産と債務を早急に調査します。 - 建物の安全を確認する
屋根、外壁、塀、庭木、雨漏り、施錠などを確認します。 - 重要書類を集める
権利証、登記識別情報、固定資産税通知書、購入時の契約書などを探します。 - 相続人を確定する
戸籍を収集し、遺産分割協議へ参加する相続人を確認します。 - 不動産査定を依頼する
古家付き、解体後、買取の価格を比較します。 - 相続税・譲渡所得税を確認する
空き家の3,000万円特別控除などを確認します。 - 当面の管理方法を決める
定期巡回、換気、清掃、庭木の剪定などを自分で行うか、管理会社へ委託します。
Q23．空き家の相続については、誰に相談すればよいですか？
A．相談内容に応じて、司法書士、税理士、弁護士、不動産会社などへ相談します。
| 相談内容 | 主な相談先 |
|---|---|
| 相続登記・名義変更 | 司法書士 |
| 相続税・売却時の税金 | 税理士 |
| 相続放棄・相続人間の争い | 弁護士 |
| 売却・賃貸・買取査定 | 不動産会社 |
| 建物の状態・耐震性 | 建築士、住宅診断事業者 |
| 解体・補助金・空き家バンク | 市区町村の空き家担当窓口 |
※相続放棄は空き家だけを選んで行うことはできず、原則としてほかの財産や債務も含めてすべてを放棄します。
※相続放棄をした人でも、放棄時に空き家を現に占有している場合は、次の相続人や相続財産清算人へ引き渡すまで保存義務を負う可能性があります。
※空き家売却の3,000万円特別控除は、建築時期、居住状況、売却期限、売却価格、耐震性などの要件をすべて確認する必要があります。
※解体すると住宅用地特例が適用されなくなる場合があるため、査定と税務確認を行ってから解体の可否を判断してください。
※相続土地国庫帰属制度では、建物がある土地を国へ引き渡すことはできません。
※本記事は2026年7月時点の法令および総務省・法務省・国土交通省・国税庁等の公表情報をもとに作成しています。
