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Q1．不動産の購入時の契約書がなくても、取得費を計算できますか？

A．購入時の売買契約書がなくても、ほかの資料を調査することで取得費を合理的に算定できる可能性があります。

土地や建物を売却したときは、売却金額から取得費や譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算します。

購入時の売買契約書を紛失している場合でも、直ちに取得費を0円として計算するわけではありません。まずは、購入代金や取得時期を確認できる資料が残っていないかを調査します。

売主、不動産会社、金融機関、司法書士などが資料を保管している可能性もあるため、ご本人の手元に契約書がない場合でも、関係先への照会を検討します。

Q2．不動産売却時の税金は、どのように計算しますか？

A．売却金額から取得費、譲渡費用、適用できる特別控除額を差し引き、残った課税譲渡所得に税率を乗じて計算します。

基本的な計算式は、次のとおりです。

課税譲渡所得＝売却金額－取得費－譲渡費用－特別控除額

税額＝課税譲渡所得×適用税率

取得費が大きいほど譲渡所得は少なくなり、取得費が小さいほど譲渡所得は大きくなります。そのため、購入時の資料を紛失している場合でも、取得費を確認できる資料を丁寧に探すことが重要です。

なお、不動産売却による利益にかかる税金は相続税ではなく、所得税、復興特別所得税および住民税です。

Q3．取得費には、どのような費用を含められますか？

A．土地・建物の購入代金や建築代金のほか、購入手数料や一定の改良費などを含められます。

一般的には、次のような費用が取得費に含まれる可能性があります。

• 土地や建物の購入代金
• 建物の建築代金
• 購入時に不動産会社へ支払った仲介手数料
• 購入契約書に貼付した収入印紙代
• 登録免許税や登記費用
• 不動産取得税
• 土地の造成費用
• 建物の設備費や改良費

ただし、建物については、購入代金や建築代金をそのまま取得費にできるわけではありません。所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

Q4．取得費がどうしても分からない場合はどうなりますか？

A．売却金額の5％を概算取得費として計算できます。

購入時期が古い、先祖代々所有している、契約書や領収書が残っていないなどの理由で取得費が分からない場合は、売却金額の5％相当額を取得費として計算する方法があります。

例えば、土地と建物を3,000万円で売却した場合、概算取得費は次の金額です。

3,000万円×5％＝150万円

ただし、実際の取得費が150万円を大きく上回っていた場合、概算取得費を使用すると譲渡所得が本来より大きくなり、税負担が増える可能性があります。

Q5．購入時の資料がない場合、どのような資料を探しますか？

A．売買契約書以外にも、購入代金や借入金、取得時期を確認できる資料を幅広く調査します。

一般的には、次のような資料を確認します。

• 購入時の売買契約書や工事請負契約書
• 売主や不動産会社が保管している契約書の写し
• 購入代金の領収書
• 通帳や振込記録
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
• 金融機関が保管している融資関係書類
• 登記事項証明書の抵当権設定内容
• 購入当時の販売チラシやパンフレット
• 建築確認関係書類や建築工事の見積書
• 固定資産税評価証明書
• 購入当時の路線価、公示価格、基準地価
• 市街地価格指数や建築物の構造別単価

一つの資料だけで購入代金を証明できない場合は、複数の資料を組み合わせ、算定した取得費に合理性があることを説明します。

Q6．購入当時の路線価を取得費として使用できますか？

A．購入当時の路線価を、そのまま実際の購入価格として使用できるとは限りません。

路線価は、主に相続税や贈与税を計算するために国税庁が定めている土地の評価額です。一般的な不動産の取引価格と同じ金額になるものではありません。

そのため、購入当時の路線価だけを使って取得費を確定するのではなく、公示価格、基準地価、周辺の売買事例、市街地価格指数などと併せて検討する必要があります。

路線価は購入当時の土地価格を推計するための参考資料の一つとして使用します。

Q7．登記事項証明書の抵当権設定額を取得費にできますか？

A．抵当権の設定額が、そのまま不動産の取得費になるわけではありません。

登記事項証明書の権利部乙区には、住宅ローンなどに伴う抵当権の設定額が記載されていることがあります。

ただし、借入金額には、土地・建物の購入代金だけでなく、諸費用、リフォーム代、つなぎ融資などが含まれている可能性があります。また、自己資金を使用している場合は、借入金額が購入代金より少なくなります。

そのため、抵当権設定額は取得費そのものではなく、購入価格を推計する際の参考資料として使用します。

Q8．住宅ローンの契約書があれば、購入価格を証明できますか？

A．住宅ローンの契約書は有力な参考資料になりますが、借入金額と購入価格が一致するとは限りません。

金銭消費貸借契約書には、借入日、借入金額、資金使途などが記載されています。購入時期や購入資金の規模を確認する資料として役立ちます。

一方、購入代金の一部を自己資金で支払っている場合や、借入金に諸費用・リフォーム費用が含まれている場合は、借入金額と購入価格は一致しません。

金融機関に融資申込書、資金計画書、物件資料、売買契約書の写しなどが残っていないかも併せて確認します。

Q9．購入当時のチラシやパンフレットは取得費の証明になりますか？

A．対象物件と販売価格を特定できる場合は、取得費を推計するための有力な資料になる可能性があります。

分譲住宅や分譲マンションの場合、購入当時のパンフレットに、区画番号、部屋番号、土地面積、建物面積、販売価格などが記載されていることがあります。

ただし、パンフレットの表示価格と実際の契約金額が異なる場合や、値引き、追加工事、オプション費用などがある場合もあります。

物件の登記事項証明書、住宅ローン資料、入出金記録などと照合し、実際に取得した物件と価格が対応しているかを確認する必要があります。

Q10．市街地価格指数を使って取得費を計算できますか？

A．市街地価格指数などを用いて、購入当時の土地価格を合理的に推計できる場合があります。

市街地価格指数は、地域ごとの土地価格の推移を示す統計資料です。売却時の土地価格を基準として、取得時点まで価格を遡る方法などが考えられます。

過去の裁決において、建物の取得価額を建築物の構造別単価から計算し、土地の取得価額を市街地価格指数から算定する方法が合理的と判断された事例があります。

ただし、過去の裁決で認められた方法が、すべての不動産にそのまま使用できるわけではありません。土地の所在地、取得時期、建物の構造、売却時の土地・建物の価格配分など、個別の状況に応じて判断します。

Q11．土地と建物を一括購入している場合、取得費をどう分けますか？

A．売買契約書などに土地と建物の金額が記載されていれば、その金額を基本として区分します。

契約書に土地・建物の金額が分けて記載されていない場合は、消費税額、固定資産税評価額、当時の土地価格、建築単価などを参考に、合理的な方法で区分します。

土地と建物を区分する必要があるのは、建物について減価償却費相当額を差し引かなければならないためです。

土地は通常、時間の経過による減価償却を行いませんが、建物は使用や経年によって価値が減少するものとして計算します。

Q12．建物の購入価格をそのまま取得費にできますか？

A．いいえ。建物の取得費は、購入代金や建築代金から減価償却費相当額を差し引いて計算します。

自宅として使用していた建物であっても、所有期間中の価値の減少を反映する必要があります。

非業務用の建物については、建物の取得価額、構造ごとの償却率、取得から売却までの経過年数などをもとに減価償却費相当額を計算します。

購入当時の建物価格を推計できても、その全額が売却時の取得費になるわけではない点に注意が必要です。

Q13．不動産の譲渡費用には、どのような費用を含められますか？

A．不動産を売却するために直接かかった費用を含められます。

一般的には、次のような費用が譲渡費用に該当します。

• 売却時の仲介手数料
• 売買契約書の収入印紙代
• 売却のために行った測量費
• 売却のために支払った建物の解体費用
• 借家人へ支払った立退料
• より有利な条件で売るために支払った一定の違約金

一方、固定資産税、通常の修繕費、建物の維持管理費などは、原則として譲渡費用には含まれません。

Q14．自宅を売却した場合、3,000万円特別控除を使えますか？

A．一定の要件を満たすマイホームの売却であれば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。

現在住んでいる自宅や、以前住んでいた一定の自宅を売却した場合は、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除を検討します。

ただし、次のような場合は適用できない可能性があります。

• 親子や夫婦など特別な関係にある人へ売却した場合
• 別荘など、主に保養目的で使用していた建物を売却した場合
• 特例を受けることだけを目的として一時的に居住した場合
• 一定期間内にほかのマイホーム特例を利用している場合
• 以前住んでいた家を所定の期限後に売却した場合

本事例のように譲渡所得が3,000万円以下であれば、要件を満たして特別控除を適用することで、課税譲渡所得が0円になる可能性があります。

Q15．長期譲渡所得と短期譲渡所得では、税率が違いますか？

A．はい。売却した年の1月1日時点における所有期間によって税率が大きく異なります。

所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、通常は所得税15％、復興特別所得税および住民税5％が課されます。合計税率の目安は20.315％です。

所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、通常は所得税30％、復興特別所得税および住民税9％が課されます。合計税率の目安は39.63％です。

所有期間は売却日までの実際の年数ではなく、売却した年の1月1日時点で判定する点に注意が必要です。

また、所有期間が10年を超える一定のマイホームについては、3,000万円特別控除と併せて軽減税率の特例を適用できる可能性があります。

Q16．本事例では、なぜ約100万円の税負担を抑えられたのですか？

A．取得費を150万円ではなく650万円として合理的に算定でき、課税譲渡所得が500万円減少したためです。

概算取得費を使用した場合の計算は、次のとおりです。

3,000万円－150万円－100万円＝2,750万円

調査した資料をもとに取得費を650万円として計算した場合は、次のとおりです。

3,000万円－650万円－100万円＝2,250万円

課税譲渡所得の差額は500万円です。長期譲渡所得の通常税率20.315％を前提とすると、税額の差は約101万6,000円となります。

ただし、この計算は、居住用財産の3,000万円特別控除や軽減税率などの特例を適用しないことを前提とした概算です。

Q17．推計した取得費は、税務署に必ず認められますか？

A．いいえ。推計方法や根拠資料に合理性があるか、個別に判断されます。

公示価格、市街地価格指数、建築単価、住宅ローン資料などを用いて計算したというだけで、取得費が必ず認められるわけではありません。

対象不動産の所在地、取得時期、構造、面積、当時の市場価格、土地と建物の区分方法などとの整合性が重要です。

確定申告時には、使用した資料、計算過程、採用した推計方法とその理由を整理し、第三者が確認できる状態にしておくことが重要です。

Q18．不動産の取得費が分からない場合、税理士にはいつ相談すべきですか？

A．できる限り売却前、遅くとも確定申告の準備を始める前に相談することをおすすめします。

購入時の契約書がない場合、関係先への照会や過去資料の収集、市街地価格指数などを用いた計算に時間がかかることがあります。

また、自宅の3,000万円特別控除、所有期間10年超の軽減税率、相続した不動産に関する取得費加算など、適用できる制度によって納税額が大きく変わる可能性があります。

不動産を売却した後に資料がないことに気付いた場合でも、概算取得費だけで計算する前に、取得費を確認・推計できないか専門家へ相談することが重要です。