土地の使用用途が変わった際の『地目』変更について
土地の『地目』とは、不動産登記法によって定められた土地の『使用用途』のことです。
土地の現状や利用状況によって区分されます。
たとえば地目が『田』や『畑』の土地に住宅を建てることはできません。
もし住宅を建てるのであれば自分自身で、もしくは専門家に依頼して地目変更登記をする必要があります。
そこで今回は、地目変更登記の方法について、説明します。
地目変更登記は自分でもできる
土地の登記事項証明書には、土地の所在地や所有者とあわせて、土地の使用目的である地目が記載されています。
現在、地目は23種類あり、たとえば宅地なら、『建物の敷地、および建物の維持もしくは効用を果すために必要な土地』と定義されています。
ちなみに、建物を建てることができるのは、宅地以外に、『山林』『原野』『雑種地』の地目の土地です。
もし、これらの地目以外の土地に建物を建てたいときは、法務局で地目変更登記を行なう必要があります。
もちろん、宅地に限らず土地の用途を、もともと定められていた地目から変える場合は地目変更登記が必要です。
気をつけたいのは、計画段階から地目変更登記をすることができない点です。
たとえば、宅地以外の地目の土地に家を建てようとする場合、宅地として土地を造成したあとでなければ、宅地へと地目変更することができないのです。
不動産登記法により地目に変更が生じた日（家を建てたのであれば、造成工事が完了して現況地目が宅地に変わった時点）から１カ月以内に申請を行うことが定められています。
もし期限内に地目変更登記を行わないと、不動産登記法によって10万円以下の過料に処されることがあるので注意してください。
地目変更登記は、自分自身でするか、専門家に依頼するかのどちらの方法でも可能です。
ただ、登記申請自体は、それほど難しいものではないことも多く、自分自身で行ってもよいでしょう。
ただし、変更する地目によっては許可が必要な場合もありますので、事前によく調べる必要があります。
たとえば、地目変更登記のなかで、農地から非農地への地目変更はよくあることです。
この場合、農業委員会の許可等が必要になるので、許可書等を取得したのち、地目変更登記申請書に添付して、地目変更登記を申請することになります。
登記の手順としては、土地の所有地を管轄する法務局で地目変更の登記申請書をもらい、変更前と変更後の地目など、必要事項を記入して提出すれば完了です。
不明点は法務局で相談して教えてもらうことができますし、土地の測量も不要で、登録免許税が課されることもありません。
そのため、個人で地目変更登記を行なう人もいます。
ただし、コロナ禍の現在においては、窓口相談をせず、電話での登記手続き案内をしている法務局もあるため、実際に足を運ぶまえに確認が必要です。
一方で、売買するために地目の変更を急いでいたり、土地の所有権移転などが伴う場合は、必要な書類が変わるため、専門家である司法書士や土地家屋調査士への依頼を検討してもよいでしょう。
現況に合わない地目をそのままにすると…
地目には、登記で扱われる登記地目のほか『課税地目』があります。
課税地目は、その土地の固定資産税や相続税を算出する際に使われる地目で、各市町村や税務署が現地調査を行い、土地の現状から判断されます。
調査を行った際に、登記上の地目にそぐわない利用をしていれば、自動的に課税地目が変更されます。
たとえば、地目が宅地ではなかったとしても、その土地に家が建っていれば、課税地目では宅地として判断されます。
一方で、登記地目は、地目変更登記の申請を行わないと変更されることはありません。
つまり、変更が必要なのにもかかわらず地目変更登記を行わずにいると、登記地目と課税地目が異なる、という矛盾した状態になってしまいます。
登記地目と利用状況が異なると、どのようなデメリットがあるのでしょうか。
まず、前述した通り、必要であるのに地目変更登記を行わないと、不動産登記法違反となり、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。
また、その土地を売買する際に地目が変更されていないと、売買をスムーズに進められないこともあります。
現状と地目が一致していない場合、買主や不動産会社と思わぬトラブルになったり、そもそも、買主が購入を敬遠してしまうことがあります。
売りに出してから地目変更登記を行ったとしても、書類作成や資料の収集に時間がかかり、売買の足かせになることもあります。
ローンを組もうとしたら、金融機関から「地目が宅地でないと住宅ローンが組めない」と地目変更を求められた、というケースもありました。
用途と登記内容が合致していることは、このように重要なのです。
地目が現状にそぐわないと、さまざまな不都合が生じてしまいます。
使用目的に変更があった場合には、実状に即して地目変更登記は速やかに行いましょう。
※本記事の記載内容は、2022年８月現在の法令・情報等に基づいています。
よくあるご質問
Q1．土地の「地目」とは何ですか？
A．土地の主な用途を、不動産登記簿に記録したものです。
土地の登記事項証明書には、所在、地番、地積、所有者などとともに「地目」が記録されています。
地目は、所有者が自由に選択するものではなく、その土地の現況と主な用途を踏まえて登記官が認定します。
例えば、建物の敷地として利用されている土地は宅地、用水を利用して耕作している土地は田、用水を利用せず耕作している土地は畑と判断されます。
Q2．登記できる地目は何種類ありますか？
A．現在の不動産登記規則では、23種類の地目が定められています。
地目は、次の23種類です。
- 田
- 畑
- 宅地
- 学校用地
- 鉄道用地
- 塩田
- 鉱泉地
- 池沼
- 山林
- 牧場
- 原野
- 墓地
- 境内地
- 運河用地
- 水道用地
- 用悪水路
- ため池
- 堤
- 井溝
- 保安林
- 公衆用道路
- 公園
- 雑種地
どの地目にも該当しない土地は、原則として雑種地に分類されます。
Q3．地目変更登記とは何ですか？
A．土地の実際の用途が変わった場合に、登記簿上の地目を現在の用途に合わせる手続です。
例えば、畑を住宅の敷地にした場合や、山林を駐車場として整備した場合など、土地の主な用途が変わったときに地目変更登記を行います。
地目変更登記は、将来の計画や所有者の希望だけで行うものではありません。
土地の現況が実際に変わり、新しい用途が客観的に確認できる状態になってから申請します。
Q4．登記簿上の地目と実際の利用状況が違うことはありますか？
A．はい。過去に用途が変わったものの、地目変更登記が行われていない土地もあります。
例えば、登記簿では「畑」となっていても、実際には長年にわたって住宅の敷地や駐車場として利用されていることがあります。
地目変更登記がされない限り、登記簿上の地目は原則として以前のままです。
登記地目と現況が一致していない場合は、売買、相続、融資などの手続で確認や是正を求められる可能性があります。
Q5．登記地目が「田」や「畑」の土地に住宅を建てられますか？
A．農地転用などの必要な手続を行い、建築関係法令の条件を満たせば、建築できる可能性があります。
登記上の地目が田や畑であることだけを理由に、住宅の建築が一律に禁止されるわけではありません。
ただし、農地に住宅を建てることは、農地を農地以外の用途に利用する「農地転用」に該当します。
原則として農地転用の許可が必要で、市街化区域内の農地では届出で足りる場合があります。
農地法だけでなく、都市計画法、建築基準法、接道義務、用途地域などの条件も確認する必要があります。
Q6．地目を宅地に変更すれば、住宅を建てられますか？
A．いいえ。地目を宅地に変更しただけで、住宅の建築が認められるわけではありません。
建物を建築できるかどうかは、都市計画法、建築基準法、農地法などの法令によって判断されます。
例えば、地目が宅地でも、市街化調整区域に所在している、建築基準法上の道路へ接していない、用途地域の制限に抵触しているなどの理由で建築できない場合があります。
地目変更登記は、建築許可を得るための手続ではなく、土地の現在の用途を登記簿へ反映する手続です。
Q7．山林・原野・雑種地であれば、自由に建物を建てられますか？
A．いいえ。登記上の地目だけでは、建物を建てられるかどうか判断できません。
山林、原野、雑種地であっても、都市計画法上の区域区分、用途地域、接道状況、開発許可、森林法上の規制などによって建築できない場合があります。
また、土地の造成や建物の建築に行政上の許可・届出が必要になることもあります。
土地を購入する前や建築計画を進める前に、市区町村の都市計画・建築担当部署などへ確認することが重要です。
Q8．農地転用と地目変更登記は同じ手続ですか？
A．いいえ。農地転用と地目変更登記は、目的と申請先が異なる別の手続です。
農地転用は、農地を住宅、駐車場、資材置場など、農業以外の用途に変更するための農地法上の手続です。
農地転用の相談・申請先は、原則として農地が所在する市区町村の農業委員会などです。
地目変更登記は、土地の用途が実際に変わった後、その現況を登記簿へ反映する法務局の手続です。
Q9．農地に住宅を建てる場合、どのような順番で手続しますか？
A．原則として農地転用の手続を先に行い、土地の現況が変わった後に地目変更登記を行います。
一般的な流れは次のとおりです。
- 農業委員会などへ事前相談する
- 農地転用の許可を取得する、または届出を行う
- 都市計画法や建築基準法などの条件を確認する
- 許可・届出の内容に沿って造成・建築工事を行う
- 土地の現況が宅地などへ変わる
- 法務局へ地目変更登記を申請する
農地転用の許可や届出を行わず、先に造成や建築を始めると、違反転用となる可能性があります。
Q10．農地転用の許可と届出は何が違いますか？
A．農地の所在地や区域区分などによって、許可が必要な場合と届出で足りる場合があります。
市街化区域外の農地を転用する場合は、原則として農地転用の許可が必要です。
市街化区域内にある農地については、農業委員会への届出によって転用できる場合があります。
また、農業振興地域内の農用地区域にある土地は、原則として転用が制限されており、農用地区域からの除外手続が必要になることがあります。
土地ごとに取扱いが異なるため、工事や売買契約の前に農業委員会へ確認することが重要です。
Q11．建築計画の段階で地目を宅地に変更できますか？
A．原則として、将来住宅を建てる予定があるだけでは、宅地への地目変更はできません。
地目は、土地の現在の主な用途によって判断されます。
建築確認を取得した、住宅ローンを申し込んだ、工事契約を締結したというだけでは、土地の現況が宅地に変わったとは限りません。
造成・建築の進捗や土地の利用状況を踏まえ、宅地としての利用実態が成立した後に申請します。
Q12．造成工事が終われば、必ず地目を宅地に変更できますか？
A．造成工事が完了しただけで、必ず宅地と認定されるわけではありません。
宅地は、建物の敷地や、建物の維持・効用のために必要な土地を指します。
造成された更地であっても、建物敷地としての利用が始まっていなければ、雑種地など別の地目と判断される可能性があります。
地目を変更できる時期に迷う場合は、管轄法務局または土地家屋調査士へ確認することが重要です。
Q13．地目変更登記はいつまでに申請しますか？
A．原則として、土地の地目に変更が生じた日から1か月以内です。
不動産登記法では、地目または地積に変更があった場合、表題部所有者または所有権の登記名義人が、変更日から1か月以内に変更登記を申請することを定めています。
「変更が生じた日」がいつになるかは、工事の内容や利用状況によって判断が異なることがあります。
農地転用を伴う場合は、転用工事の進捗と登記申請の時期を土地家屋調査士などへ確認すると安心です。
Q14．地目変更登記をしないと罰則がありますか？
A．正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料に処される可能性があります。
地目変更登記は、任意で行う名義変更とは異なり、土地の現況が変わった場合に申請義務が生じる表示に関する登記です。
すぐに過料が科されるとは限りませんが、期限を過ぎたまま放置してよいということではありません。
すでに変更から1か月以上経過している場合も、放置せず、現況に合った地目変更登記を進めることが重要です。
Q15．地目変更登記は自分で申請できますか？
A．はい。土地の所有者本人が申請することも可能です。
本人申請の場合は、土地の所在地を管轄する法務局へ登記申請書と必要書類を提出します。
法務局が公表している申請書の様式・記載例を参考に作成できます。
ただし、変更後の地目の判断が難しい場合、農地転用が関係する場合、一筆の一部だけ用途が変わった場合などは、専門的な調査が必要になることがあります。
Q16．地目変更登記はどこへ申請しますか？
A．対象となる土地の所在地を管轄する法務局へ申請します。
土地所有者の住所を管轄する法務局ではなく、土地が所在する地域を管轄する法務局が申請先です。
申請方法には、法務局の窓口へ提出する方法、郵送する方法、登記・供託オンライン申請システムを利用する方法があります。
本人申請で手続案内を利用する場合は、予約が必要な法務局もあるため、事前に管轄法務局の案内を確認します。
Q17．地目変更登記には、どのような書類が必要ですか？
A．登記申請書のほか、土地の変更内容を確認できる資料を求められる場合があります。
一般的には、次のような資料を準備・確認します。
- 土地地目変更登記申請書
- 土地の登記事項証明書や登記情報
- 公図
- 土地の位置が分かる案内図
- 変更後の利用状況が分かる写真
- 農地転用許可書または届出受理通知書
- 非農地通知書
- 代理人へ依頼する場合の委任状
農地転用を伴うか、土地全体の用途が変わったかなどによって、必要となる資料は異なります。
Q18．地目変更登記に登録免許税はかかりますか？
A．地目変更登記そのものには、登録免許税はかかりません。
本人が申請する場合、法務局へ納める登録免許税はありません。
ただし、住民票や証明書の取得費用、郵送料、農地転用関係の費用などが発生する場合があります。
土地家屋調査士へ依頼する場合は、現地調査、資料収集、申請代理などに対する報酬が必要です。
Q19．地目変更登記には測量が必要ですか？
A．一筆の土地全体の地目だけを変更する場合は、通常、境界確定測量や地積測量図は必要ありません。
地目変更によって土地の面積や境界が変わるわけではないため、土地全体の用途が同じ地目へ変わっただけであれば、測量を伴わずに申請できることがあります。
ただし、登記されている地積と現況が一致しない場合や、一筆の一部だけ用途が変わった場合は、別の登記や測量が必要になる可能性があります。
Q20．一筆の土地の一部だけ用途が変わった場合はどうしますか？
A．土地の主な用途で一つの地目を定めるか、分筆登記をしたうえで別々の地目にする方法を検討します。
一筆の土地には、原則として一つの地目が記録されます。
例えば、一筆の畑の一部だけを住宅敷地や駐車場に変更した場合、その部分を別の地目として登記するには、土地を分ける分筆登記が必要になることがあります。
分筆登記では土地の境界確認、測量、地積測量図の作成などが必要になるため、土地家屋調査士へ相談するのが一般的です。
Q21．地目変更登記は誰に依頼しますか？
A．地目変更登記の申請代理は、土地家屋調査士の専門分野です。
土地家屋調査士は、土地や建物の現況を調査し、不動産の表示に関する登記を代理する専門家です。
地目変更登記のほか、土地分筆登記、地積更正登記、建物表題登記、建物滅失登記なども扱います。
農地転用の行政手続については行政書士など、許可手続の内容に応じた専門家へ依頼する場合もあります。
Q22．司法書士へ地目変更登記を依頼できますか？
A．地目変更登記そのものは、原則として土地家屋調査士が扱う表示に関する登記です。
司法書士が主に扱うのは、売買や相続による所有権移転登記、抵当権設定・抹消登記など、権利に関する登記です。
例えば、農地を購入して住宅を建てる場合には、土地家屋調査士が地目変更登記、司法書士が所有権移転登記や抵当権設定登記を担当することがあります。
複数の登記が必要な場合は、土地家屋調査士と司法書士が連携して手続を進めます。
Q23．申請後に法務局が現地を確認することはありますか？
A．はい。申請内容を確認するため、登記官が現地調査を行うことがあります。
地目は土地の現況と主な用途によって判断するため、提出資料だけでは判断できない場合、法務局が現地の利用状況を確認することがあります。
所有者が申請書に「宅地」と記載しても、現況が宅地と認められなければ、申請どおりに登記されない可能性があります。
申請前に、土地の用途が客観的に変更された状態となっているか確認することが重要です。
Q24．登記地目と固定資産税の課税地目は同じですか？
A．必ずしも同じではありません。
登記地目は、法務局の不動産登記簿に記録される土地の用途です。
固定資産税上の課税地目は、市区町村が毎年1月1日時点の土地の利用状況などを確認して判定します。
そのため、登記簿では畑であっても、実際に住宅敷地として利用されている場合は、固定資産税上は宅地として評価されることがあります。
地目変更登記を行わなければ固定資産税が必ず変わらない、というわけではありません。
Q25．地目変更登記をすると固定資産税が上がりますか？
A．土地の利用状況や評価方法によっては、固定資産税が上がる可能性があります。
農地として評価されていた土地を住宅敷地や駐車場として利用すると、宅地または雑種地として評価され、固定資産税評価額が変わることがあります。
一方、住宅が建ち、住宅用地の特例を受けられる場合は、固定資産税の課税標準額が軽減される可能性があります。
税額は登記地目だけでなく、1月1日時点の現況、土地の所在地、住宅の有無、面積などによって決まります。
Q26．相続税の土地評価も登記地目で決まりますか？
A．原則として、登記簿上の地目ではなく、相続開始時の現況によって判定します。
例えば、登記地目が畑であっても、被相続人が亡くなった時点で住宅の敷地として利用されていた場合は、相続税評価上、宅地として評価する可能性があります。
反対に、登記地目が宅地でも、現況や利用状況によっては別の地目として評価する場合があります。
相続税評価では、地目だけでなく、利用単位、権利関係、賃貸状況なども確認する必要があります。
Q27．登記地目と現況が違うと、不動産売却に影響しますか？
A．売買手続や買主の融資審査に影響する可能性があります。
登記地目と現況が一致していない場合、買主、不動産会社、金融機関から、地目変更登記や農地転用手続の状況について確認を求められることがあります。
特に登記地目が田・畑の場合は、農地法上の手続が完了しているかが重要です。
売買契約後に問題が判明すると、決済や所有権移転登記が遅れることがあるため、売却前に登記と現況を確認しておくことが重要です。
Q28．住宅ローンを利用する場合、地目変更登記が必要ですか？
A．金融機関から、融資実行や抵当権設定の条件として地目変更を求められることがあります。
金融機関は、担保となる土地・建物の登記内容と現況が一致しているかを確認します。
登記地目が田や畑のままである場合、農地転用が適法に行われているか、住宅敷地として利用できるかを確認されます。
地目変更の完了時期と融資実行の時期を合わせる必要がある場合は、金融機関、土地家屋調査士、司法書士、建築会社で事前に調整します。
Q29．相続した土地の地目と現況が違う場合はどうすればよいですか？
A．相続登記とは別に、必要に応じて地目変更登記を行います。
相続登記は土地の所有者を被相続人から相続人へ変更する権利に関する登記です。
地目変更登記は、土地の現況を登記簿へ反映する表示に関する登記です。
相続した時点ですでに用途が変わっていた場合は、相続登記と併せて地目変更登記が必要になる可能性があります。
相続税申告では登記地目ではなく相続開始時の現況によって評価するため、登記手続と税務上の評価を分けて確認することが重要です。
Q30．地目変更については、どこへ相談すればよいですか？
A．手続の内容に応じて、法務局、農業委員会、土地家屋調査士などへ相談します。
主な相談先は次のとおりです。
- 地目変更登記：管轄法務局または土地家屋調査士
- 農地転用：土地所在地の市区町村農業委員会
- 所有権移転・抵当権登記：司法書士
- 開発・建築の可否：市区町村の都市計画・建築担当部署
- 固定資産税：市区町村の資産税担当部署
- 相続税評価：税理士
農地を住宅や駐車場へ変更する場合は、複数の法令と手続が関係するため、工事や売買を始める前に相談することが重要です。
※地目は所有者が自由に選択できるものではなく、土地の現況と主な用途に基づいて登記官が判断します。
※農地に住宅、駐車場、資材置場などを設ける場合は、原則として工事前に農地転用の許可または届出が必要です。
※地目が宅地・山林・原野・雑種地であっても、都市計画法、建築基準法、接道義務などによって建築できない場合があります。
※一筆の土地の一部だけ用途が変わった場合は、分筆登記や測量が必要になることがあります。
※地目変更登記の代理は土地家屋調査士、所有権移転や抵当権などの権利登記は司法書士、相続税評価は税理士が主に担当します。
※本記事は2026年7月時点の法令および公的機関の公表情報をもとに作成しています。
