浜松市を中心に静岡県全域の相続税申告を完全サポート!

Q1．地積規模の大きな宅地とは、どのような土地ですか？

A．一定以上の面積があり、戸建住宅用地として分割して利用することが想定される宅地を対象とした土地評価上の制度です。

面積が大きな土地は、一般的な住宅地と比べて購入できる人が限られるほか、分譲する場合には道路や公園などの公共公益的施設用地が必要となることがあります。

このような大規模な土地特有の事情を相続税評価に反映するため、一定の要件を満たす宅地については「規模格差補正率」を用いて評価額を計算します。

本事例では、相続した複数の土地を調査した結果、その一部が地積規模の大きな宅地に該当し、土地の評価額を合計で約5,000万円引き下げることができました。

Q2．浜松市では、何平方メートル以上の土地が対象になりますか？

A．浜松市内の宅地については、原則として1,000平方メートル以上であることが面積要件となります。

地積規模の大きな宅地の面積要件は、土地の所在地によって異なります。三大都市圏に所在する宅地は500平方メートル以上、三大都市圏以外に所在する宅地は1,000平方メートル以上が基準です。

浜松市は原則として三大都市圏以外に該当するため、浜松市内の土地では1,000平方メートル以上であるかを確認します。

ただし、面積要件を満たすだけで適用できるわけではありません。用途地域、容積率、市街化調整区域への該当状況、路線価図上の地区区分なども確認する必要があります。

Q3．土地の面積が大きければ、必ず評価額を下げられますか？

A．いいえ。土地の面積だけでなく、所在地や用途地域、容積率などの複数の要件を満たす必要があります。

一定以上の面積がある土地でも、次のような土地は原則として地積規模の大きな宅地の対象になりません。

• 一定の場合を除く市街化調整区域に所在する宅地
• 工業専用地域に所在する宅地
• 指定容積率が400％以上の地域に所在する宅地
• 大規模工場用地に該当する土地

また、路線価地域に所在する土地については、原則として路線価図上の「普通住宅地区」または「普通商業・併用住宅地区」に該当している必要があります。

適用の可否は登記事項証明書や公図だけでは判断できないため、都市計画情報や路線価図、土地の利用状況などを総合的に確認します。

Q4．地積規模の大きな宅地に該当すると、なぜ土地の評価額が下がるのですか？

A．通常の土地評価に「規模格差補正率」を乗じて、大規模な土地特有の価格低下要因を反映するためです。

路線価地域にある土地は、基本的に路線価へ奥行価格補正率や不整形地補正率などを反映し、土地の面積を乗じて評価します。

地積規模の大きな宅地に該当する場合は、さらに土地の面積に応じた規模格差補正率を乗じます。規模格差補正率は通常1未満となるため、その分だけ相続税評価額が下がります。

ただし、評価額が下がる割合は一律ではありません。土地の面積、形状、接道状況、路線価、所在地などによって評価結果が異なります。

Q5．本事例では、土地の評価額と相続税額がどのくらい下がりましたか？

A．土地の評価額が約5,057万円下がり、相続税額は約931万円減少しました。

地積規模の大きな宅地を考慮しなかった場合、自宅以外の土地の評価額は1億7,417万1,000円でした。

土地の所在地や面積、用途地域、容積率などを調査し、地積規模の大きな宅地の評価を適用した結果、自宅以外の土地の評価額は1億2,360万円となりました。

その結果、相続財産の総額は2億850万6,000円から1億5,793万5,000円へ減少し、相続税額も2,290万円から1,358万8,000円へ減少しました。

差額は931万2,000円となり、約930万円の相続税負担を抑えることができました。

Q6．土地の評価額が約5,000万円下がると、相続税も5,000万円下がるのですか？

A．いいえ。土地評価額の減額分が、そのまま相続税の減額分になるわけではありません。

土地の評価額が下がると、相続税の課税対象となる財産額が減少します。その減少後の財産額から基礎控除を差し引き、法定相続分や相続税率などをもとに相続税を計算します。

本事例では、土地の評価額は約5,057万円減少しましたが、実際に減少した相続税額は約931万円でした。

節税額は、相続財産全体の金額、法定相続人の人数、適用される税率、配偶者の税額軽減などの適用状況によって異なります。

Q7．複数の土地を所有している場合、面積を合計して判定できますか？

A．原則として、利用の単位となっている一画地の宅地ごとに面積要件を判定します。

別々の場所にある土地や、それぞれ独立して利用されている土地の面積を単純に合計して、地積規模の大きな宅地に該当させることはできません。

一方、登記上は複数の筆に分かれていても、一体として利用されている場合には、複数の筆を一つの評価単位として判定することがあります。

土地の評価単位を誤ると、地積規模の要件や土地評価額そのものが変わる可能性があります。そのため、登記上の筆数だけでなく、接道状況、利用者、権利関係、土地の利用実態などを確認する必要があります。

Q8．共有名義の土地は、持分に相当する面積で判定しますか？

A．原則として、共有持分で按分する前の土地全体の面積で判定します。

例えば、1,200平方メートルの土地を2人が2分の1ずつ共有している場合、各共有者の持分に対応する面積は600平方メートルです。

しかし、地積規模の判定では、原則として共有地全体の1,200平方メートルを基準に面積要件を確認します。そのうえで、土地全体の評価額を計算し、被相続人が所有していた共有持分を反映します。

共有地は、ほかの共有者との利用関係や評価単位によって判断が複雑になることがあるため、個別の確認が必要です。

Q9．倍率地域にある土地でも、地積規模の大きな宅地を適用できますか？

A．一定の要件を満たせば、倍率地域にある土地でも適用できる可能性があります。

倍率地域の土地は、通常、固定資産税評価額に国税局長が定める評価倍率を乗じて評価します。

地積規模の大きな宅地に該当する場合は、通常の倍率方式による評価額と、標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額をもとに規模格差補正率などを反映した評価額を計算し、原則としていずれか低い方で評価します。

倍率地域だから適用できないというわけではありませんが、近隣の標準宅地の価格や都市計画上の条件など、追加の調査が必要になることがあります。

Q10．相続した土地が農地や山林でも適用できる可能性はありますか？

A．市街地農地、市街地山林、市街地原野などについては、一定の要件を満たせば適用できる可能性があります。

地目が宅地ではない場合でも、その土地を宅地であると仮定したときに地積規模の大きな宅地の要件を満たし、宅地への転用が見込まれる場合には、評価へ反映できることがあります。

ただし、急傾斜地で物理的に宅地造成が難しい場合や、造成費が高額で経済的に宅地への転用が見込めない場合などは、適用対象にならない可能性があります。

登記上の地目だけで判断せず、現況、都市計画、農地法上の制限、造成の可能性などを確認することが重要です。

Q11．地積規模の大きな宅地を見落とすと、相続税を多く納める可能性がありますか？

A．適用できる土地を通常の方法だけで評価すると、本来より高い評価額で相続税を計算してしまう可能性があります。

地積規模の大きな宅地は、土地の登記事項証明書や固定資産税の課税明細書を確認するだけでは、適用可否を判断できません。

面積に加えて、路線価図上の地区区分、市街化区域・市街化調整区域の別、用途地域、指定容積率、実際の利用単位などを調査する必要があります。

特に浜松市内やその周辺で広い土地を複数所有している場合は、相続税申告前に、一つひとつの土地について適用可能性を確認することが重要です。

Q12．地積規模の大きな宅地の適用を検討する際は、どのような資料を確認しますか？

A．土地の権利関係、面積、形状、利用状況、都市計画上の制限が分かる資料を確認します。

一般的には、次のような資料や情報を用いて調査します。

• 登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図
• 固定資産税の課税明細書
• 路線価図または評価倍率表
• 用途地域や指定容積率などの都市計画情報
• 住宅地図や航空写真
• 土地の賃貸借契約書
• 現地の利用状況や接道状況

資料上の情報と実際の利用状況が異なる場合もあるため、必要に応じて現地の状況まで確認したうえで評価方法を判断します。