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不動産の名義変更（相続登記）の手続き | 浜松相続税あんしん相談室

売却予定の不動産のポイント

家とその敷地を譲渡した場合に住居用財産の特別控除（3,000万円）を受けることができます。

相続した土地や建物を売却するときにかかる税は

①譲渡所得税　②住民税

の２つが発生しますが、ポイントをおさえておくと税負担を軽減できます！

土地を売却するという方法についてはこちらから＞＞

不動産の名義変更（相続登記）とは

不動産の名義変更（相続登記）とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きです。
この手続きを怠ると、その土地や建物の所有権を主張することができないケースが出てきます。

しかしこの相続登記手続きには義務がなく、明確な手続期限も定まっていないために、名義変更をしないまま放置してしまう方もいらっしゃいます。
それでは、相続登記をせずにそのまま放置しても問題はないのでしょうか？

【相続登記をしないデメリット】

・その相続財産（不動産）に関する自分の権利を他人に主張することができなくなる恐れがあります。

たとえ自分がその不動産を全て相続すると遺産分割協議書に書いてあっても、その相続登記がされていなければ、自分の所有権を100％主張できない場合があります。

それは、他の相続人が自分の持分を何も知らない第三者に勝手に売却して所有権の移転登記をしてしまうという場合です。
相続で100％の所有権を継承した本来の持ち主であっても、何も知らない買主に対しては、「自分の不動産だから返せ！」と言えないのです。

・相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けたりすることもできません。

・相続財産の名義変更（遺産分割）を終えてない場合は共有財産となるので、共有者全員の合意がなければその不動産の売却ができません。

・相続人の誰かに返済のできない債務があったり、税金の滞納がある場合に、その相続人の持分が差し押さえられる可能性があります。

不動産の名義変更に必要な書類

亡くなられた方（被相続人）の書類

① 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等　※相続人を確定するために必要です。

被相続人の死亡した旨の記載がある戸籍謄本は1通ではありません。
原則、生まれてから亡くなるまでの連続した全ての戸籍謄本を集めなければなりません。

また、転籍（本籍地の変更）や婚姻などをされている場合、転籍前や婚姻前の本籍地所在地の市区町村役場で除籍謄本や改正原戸籍を取得しなければなりません。

これらの戸籍集めは一般の方でも可能ですが、何回も転籍されているような場合や遠方の市区町村に請求しなければならない場合、手続きはかなり煩雑になり時間もかかります。

例えば、生まれたときは東京都に本籍があり、結婚時に静岡県に本籍地を移し、転勤で愛知県に本籍を変更した場合には、最低でも3ヶ所（東京都、静岡県、愛知県）それぞれから除籍謄本、戸籍謄本を取り寄せる必要があります。

② 除票または、（除かれた）戸籍の附票の写し　※

登記の記録上の住所と照らし合わせることで、亡くなった方と登記記録上の人物が同一か確認します。

相続人の書類

① 法定相続人全員の戸籍謄本　※

相続人であること及び現在も生存していることを証明するためです。

② 遺産分割協議書　※

遺産分割協議をした場合に必要になります。

③ 法定相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議に添付します。

④ 相続財産をもらい受ける相続人の住民票の写し　※

相続人の住所地を確認するために必要です。

⑤ 相続する不動産の固定資産評価証明書（一番新しい年度のもの）　※

相続登記に課税される登録免許税を計算するために必要です。

⑥ 相続する物件の登記事項証明書　※

相続登記を申請する準備として、不動産の内容を確認したり、被相続人名義の不動産かどうかを確かめたりするためです。

（ケースによっては、上記の書類以外にも書類が必要な場合があります）

限られた時間の中で、これらの書類を全て集めるのは相当な労力を要します。

また、戸籍謄本等の収集などにおいて、少しでも不備があると、再度、役場へ行き、取得し直す必要が出てきます。戸籍は独特な記載の仕方がされていて、そこから相続人を調査することは専門的知識が必要となります。昭和初期の戸籍ともなると、文字を解読するだけでも大変です。

2024年4月法改正！相続登記の義務化のポイント

2024年4月より改正されました、今回の相続登記の義務化のポイントは主にこの三つになります。

・三年以内に相続登記をしなくてはならない

・過去の相続についても遡及対象となり登記をしなくてはならない

・登記を行わなかった場合、罰則として１０万円の過料が課される

相続登記にあたり、「三年以内」という期限と「１０万円」という過料が新たに設けられたということになります。

三年以内に相続登記をしなくてはならない

不動産や土地を相続した者は、「相続が開始して所有権を取得したことを知ってから三年以内に相続登記をしなくてはならない」と定められました。

つまり、以下の二点を認識した時点から三年以内に相続登記を行う必要があるということです。

・被相続人が死亡した事実

・自分が不動産を相続し所有権を取得した事実

上記の二点のどちらかを認識していない、例えば、被相続人が死去したことを知らされていなかった、被相続人が死去し相続が発生したのは認識していたが自分が不動産の所有権を取得したことは認識していなかった、という場合には相続登記の義務はその時点では発生しません。

もちろん、その二点を認識しているのであれば、すぐさま相続登記を行う必要があります。

ただ、遺産分割協議が長期化し、三年以内に相続登記を行うことが難しい場合もあるかと思います。

そのために今回用意されたのが、「相続人申告登記制度」になります。

相続人申告登記制度って何？

これは不動産や土地を相続した相続人が、法務局の登記官に「私がこの財産の相続人です」という形で申し出を行い相続人として登記してもらう制度になります。

先ほど説明した通り、基本的には相続登記は三年以内に行わなければなりませんが、遺産分割協議が長期化している・遺産分割調停になってしまった等の理由から相続登記を行うことができない場合もあるかと思います。

そうした時に、一旦「相続人は私です」と法務局に申し出ることで、上記の相続登記の義務を果たしたことにしてくれるのがこの相続人申告登記制度になります。

ただ、この相続人申告登記は本来の不動産や土地の登記を行ったと認められるものではなく、あくまでも遺産分割協議が終了するまでの仮の登記になります。

そのため、遺産分割協議が終了し所有権が誰に移るのか確定し次第、その日から三年以内に相続登記を行う義務が発生します。

遺産分割協議が長期化し、すぐに相続登記を行うことができない場合にはこの相続人申告登記を利用しましょう。

過去に行われた相続についてはどうなるの？

今回の法改正では、過去に行われた相続で未登記の不動産や土地がある場合にも、それらの不動産や土地については登記義務の対象となります。

「自分が相続を行ったのは１０年以上前だから今回の登記の義務化とは関係ないな！」という考え方は間違っていますので気をつけましょう。

具体的には、「相続したことを知った日」または「改正民法が施行された日」のいずれか遅い方から三年以内に相続登記を行う必要があります。

そのため、過去に相続を行っている人は既に「相続したことは知っている」という状態ですが、「改正民法が施行された日」の方が後になるため、「改正民法が施行された日」から三年以内に相続登記を行う義務が発生します。

過去の相続した者の未登記の不動産や土地がある方はなるべく早いうちに登記を行いましょう。

相続登記の義務化に伴う罰則について

相続登記の義務化が施行された日より後に、相続後三年以内に登記を行わなかった場合、過料という形でペナルティが発生するので気を付けましょう。

実際には１０万円の過料が課されるという形になります。

過料とは金銭を徴収される行政罰になります。

過料は罰金や科料と異なり前科が付くようなことはないですが、払わなくてもすむ１０万円を払うくらいなら三年以内に登記を行った方がいいでしょう。