不動産登記における『本人申請』のリスクと専門家の役割
登記とは自分の権利や義務を社会に向けて公示し、保護してもらうための法制度の一つです。
登記には、商業登記や法人登記、成年後見登記や動産譲渡登記などさまざまな種類があります。
そのなかでも世の中的になじみがあるのは、不動産にまつわる不動産登記ではないでしょうか。
物件の購入や相続の場面で必要になる不動産登記の手続きは、司法書士や土地家屋調査士といった専門家に依頼するのが一般的ですが、当事者自らが登記申請を行うことも可能です。
これを『本人申請』と呼びます。
そこで今回は、本人申請で登記を行う場合の流れや注意点などを解説します。
本人申請であればコストが抑えられる？
不動産登記にはいくつか種類があり、たとえば、建物を新築した場合は『建物表題登記』、相続や売買によって物件の所有者が変わった場合は『所有権移転登記』、住宅ローンなどの借り入れの際に、不動産を担保とする場合は『抵当権設定登記』を行います。
登記を行うには、まず申請書やその他必要書類を揃えて、登録免許税を支払ったうえで管轄の法務局に提出する必要があります。
特に問題がなければ申請書が受理され、登記官による審査がはじまります。
審査が無事に終われば、登記が完了し、申請者は３カ月以内に登記所が発行した登記識別情報通知および登記完了証を受け取ることになります。
これらの一連の手続きは、一般的には報酬を支払い、司法書士などの専門家に依頼することになります。
登記の種類や依頼内容、土地や物件の規模、個別のケースなどによって司法書士に支払う手数料は異なります。
当事者が自ら登記を行う本人申請であれば、司法書士などの専門家に支払う手数料はかかりません。
登記にかかるコストを抑えることができるのは大きなメリットです。
しかし、一方でデメリットもあります。
まず、自分で必要書類を揃えるためには、多くの手間や時間を要します。
たとえば、不動産を相続する場合に、相続人が複数いると、全員の戸籍謄本や印鑑証明書、住民票などが必要になります。
また、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本も用意しなければならず、戸籍をさかのぼる過程で、戸籍謄本が消失していたり、破棄されていたりする場合もあります。
昔の戸籍謄本は手書きなので、文字が判別できないケースもあり、一般の人がすべての戸籍を集めることは容易ではありません。
本人申請を行う際には、こういったメリットとデメリットも理解しておくことが大切です。
登記の手間やリスクを軽減する専門家の存在
本人申請の場合は、自ら法務局に足を運ぶことになります。
法務局にある相談窓口で登記に関する相談をすることは可能です。
しかし、あくまで書類の書き方などを説明するだけで、それぞれの事案に応じたアドバイスがあるわけではありません。
また、相談窓口では事前の審査や法的な判断などは行っていないため、書類に不備があった場合にも、指摘をしてくれるわけではありません。
相談窓口は予約制で、時間も限られており、そもそもコロナ対策で窓口による相談を受けつけていない場合もあります。
さらに、申請したあとで書類に不備や記入漏れなどが見つかった場合は、再び法務局に出向いて、補正を行う必要があります。
補正を行わないままだと、申請が却下されてしまい、登記を完了することができません。
一方、司法書士などの専門家に依頼すると費用はかかりますが、必要書類の収集から申請まで一括して代行してもらうことが可能です。
豊富な知識や経験があるため、たとえば、被相続人の戸籍謄本が戦火などで消失していた場合には、役所に焼失証明書を発行してもらうなどの代替措置を取ることもできます。
個人間の不動産のやり取りは別として、不動産会社が仲介する取引には、ほとんどの場合において、指定の司法書士が担当することになっています。
住宅ローンを利用する場合も、金融機関が登記を行う司法書士を指定していることが多く、司法書士への依頼が融資の条件になっています。
登記にかかる手間や時間、リスクなどを考えても、ご自身で登記を行う場合は、まず司法書士事務所で行っている無料相談を活用するのもよいでしょう。
最初にどのような問題が生じるのかを無料相談で確認しておき、司法書士などの専門家に支払う手数料の概算を算出してもらったうえで、検討してはいかがでしょうか。
※本記事の記載内容は、2022年12月現在の法令・情報等に基づいています。
よくあるご質問
Q1．不動産登記は自分で申請できますか？
A．はい。不動産の所有者や相続人などの当事者が、自分で登記を申請することは可能です。
司法書士や土地家屋調査士へ依頼せず、当事者自身が登記申請書を作成し、必要書類を収集して申請する方法を「本人申請」と呼びます。
本人申請は法律上認められていますが、登記の内容によって必要書類、登録免許税、申請人、登記原因などが異なります。
書類の形式が整っているだけではなく、申請する登記の内容が実際の権利関係と一致している必要があるため、複雑な案件では専門的な判断が求められます。
Q2．本人申請には、どのようなメリットがありますか？
A．司法書士や土地家屋調査士へ支払う報酬を抑えられることが主なメリットです。
本人申請では、専門家への依頼報酬がかからないため、登記手続に必要な費用の一部を抑えられます。
また、自分で資料を収集して申請書を作成することで、不動産の権利関係や相続関係について理解を深められるという側面もあります。
ただし、登録免許税、戸籍謄本や住民票などの取得費用、郵送料、測量費などは、本人申請でも原則として必要です。
Q3．本人申請には、どのようなリスクがありますか？
A．必要書類の不足や記載ミスだけでなく、登記内容そのものを誤るリスクがあります。
本人申請で起こり得る主な問題には、次のようなものがあります。
- 必要な登記を見落とす
- 登記原因や日付を誤って記載する
- 相続人や持分の計算を間違える
- 登録免許税を誤って計算する
- 必要な戸籍や証明書が不足する
- 登記簿上の住所と現在の住所がつながらない
- 先に必要な住所変更登記や抵当権抹消登記を見落とす
- 補正期限内に対応できず、申請が却下される
登記が完了した後に誤りが判明すると、訂正や更正、抹消などの追加登記が必要となり、かえって費用と時間がかかることがあります。
Q4．相続登記はいつまでに申請する必要がありますか？
A．原則として、不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内です。
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
遺産分割協議によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた所有権移転登記を申請する必要があります。
正当な理由なく相続登記を申請しなかった場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。
Q5．2024年4月より前に発生した相続も、登記義務化の対象ですか？
A．はい。相続登記が終わっていない過去の相続も、原則として義務化の対象です。
2024年4月1日より前に発生した相続についても、不動産の相続登記が済んでいない場合は申請が必要です。
過去の相続については、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。ただし、不動産を相続したことを知った時期などにより、具体的な期限の判定が異なることがあります。
古い相続では、その後に相続人が亡くなって数次相続が発生していることもあるため、早めに相続人と戸籍の調査を始めることが重要です。
Q6．遺産分割協議がまとまっていなくても、相続登記の義務に対応できますか？
A．遺産分割がまとまらない場合は、「相続人申告登記」を利用できる可能性があります。
相続人申告登記は、自分が登記名義人の相続人であることなどを申し出ることで、相続登記の申請義務を簡易的に履行できる制度です。
ただし、相続人申告登記を行っても、遺産分割の結果に基づく正式な所有権移転登記が完了するわけではありません。
その後、遺産分割協議が成立した場合は、不動産を取得した相続人が、成立日から3年以内に遺産分割の内容に沿った登記を申請する必要があります。
Q7．不動産所有者の住所や氏名が変わった場合も、登記が必要ですか？
A．はい。2026年4月1日から、住所や氏名などの変更登記も義務化されています。
不動産の所有権登記名義人は、住所や氏名・名称が変わった日から2年以内に、変更登記を申請する必要があります。
正当な理由なく申請を怠った場合は、5万円以下の過料が科される可能性があります。
2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっており、現在も変更登記をしていない場合も義務化の対象になるため、登記簿の内容を確認することが重要です。
Q8．本人申請は、必ず法務局の窓口へ行う必要がありますか？
A．いいえ。窓口への持参のほか、郵送やオンラインによる申請も可能です。
書面で申請する場合は、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請書と添付書類を持参するか、郵送します。
オンライン申請に対応している登記であれば、登記・供託オンライン申請システムを利用する方法もあります。
ただし、オンライン申請には専用ソフトの操作や電子署名などが必要になる場合があります。本人申請だから窓口、専門家に依頼するからオンラインと決まっているわけではありません。
Q9．法務局の相談窓口では、どこまで教えてもらえますか？
A．申請書の一般的な書き方や必要書類について、手続上の案内を受けられます。
法務局の登記手続案内では、一般的な申請方法、申請書の様式、必要となる書類などについて説明を受けられます。
一方、法務局の担当者が申請書を代わりに作成したり、相続人間の権利関係を判断したり、どのような遺産分割が有利かを提案したりすることはできません。
また、手続案内を受けたことによって、申請内容に不備がないことや、登記が必ず完了することが保証されるわけではありません。
Q10．申請書に不備があった場合は、すぐに却下されますか？
A．補正できる不備であれば、法務局から補正を求められるのが一般的です。
申請書の記載漏れや添付書類の不足など、修正可能な不備が見つかった場合は、登記官から連絡があり、指定された期限内に補正するよう求められることがあります。
期限内に必要な修正や追加書類の提出を行えば、申請を継続できる可能性があります。
一方、登記原因そのものが成立していない場合や、指定された期限内に補正しなかった場合は、申請が却下されることがあります。
Q11．相続登記の本人申請では、どのような書類が必要ですか？
A．遺言、遺産分割協議、法定相続分など、申請する登記の内容によって必要書類が異なります。
遺産分割協議に基づく相続登記では、一般的に次のような書類を使用します。
- 登記申請書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
- 相続人の戸籍謄本等
- 遺産分割協議書
- 遺産分割協議に参加した相続人の印鑑証明書
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 固定資産評価証明書など不動産評価額が分かる資料
遺言書がある場合や、法定相続分で登記する場合、法定相続情報一覧図を利用する場合などは、必要書類が変わります。
Q12．被相続人の古い戸籍が取得できない場合はどうなりますか？
A．戸籍が廃棄・焼失している場合は、市区町村が発行する証明書などを用いて対応できることがあります。
古い戸籍については、保存期間の経過、戦災、火災、災害などにより、戸籍謄本を取得できないことがあります。
その場合は、市区町村から戸籍を交付できないことを示す廃棄証明書などを取得し、ほかの戸籍や資料と組み合わせて相続関係を証明する方法を検討します。
必要な代替資料は戸籍が取得できない理由や申請内容によって異なるため、法務局や司法書士への確認が必要です。
Q13．司法書士は、不動産登記でどのような役割を担いますか？
A．司法書士は、所有権や抵当権など、不動産の権利に関する登記手続の専門家です。
司法書士は、相続や売買による所有権移転登記、所有権保存登記、抵当権設定登記、抵当権抹消登記、住所・氏名変更登記などを代理します。
単に申請書を作成するだけでなく、登記簿、戸籍、契約書、遺産分割協議書などを確認し、登記の前提となる権利関係を整理します。
売買や住宅ローンを伴う取引では、本人確認、不動産の確認、当事者の意思確認、必要書類の確認を行い、代金決済と登記申請を安全に進める役割も担います。
Q14．土地家屋調査士と司法書士は、何が違いますか？
A．土地家屋調査士は不動産の表示に関する登記、司法書士は権利に関する登記を主に担当します。
土地家屋調査士が担当する主な手続には、次のようなものがあります。
- 建物表題登記
- 建物滅失登記
- 土地分筆登記
- 土地合筆登記
- 土地地目変更登記
- 地積更正登記
司法書士が担当する主な手続には、所有権保存・移転登記、抵当権設定・抹消登記、相続登記などがあります。
建物を新築して住宅ローンを設定する場合などは、土地家屋調査士が建物表題登記を行い、その後、司法書士が所有権保存登記や抵当権設定登記を行うことがあります。
Q15．住宅ローンを利用する場合も、本人申請できますか？
A．法律上本人申請が可能な場合でも、金融機関が司法書士への依頼を融資条件としていることがあります。
住宅ローンを利用する取引では、所有権移転登記と抵当権設定登記を、売買代金の決済と同時に確実に申請する必要があります。
登記が予定どおり行われなければ、金融機関が担保権を取得できないため、金融機関や不動産会社が司法書士を指定または紹介する場合があります。
指定司法書士以外へ依頼できるか、本人申請が認められるかは、金融機関や取引条件によって異なるため、事前の確認が必要です。
Q16．登記識別情報通知書とは何ですか？
A．新たに登記名義人となった人へ通知される、本人確認のための重要な情報です。
登記識別情報は、従来の登記済証、いわゆる権利証に代わるもので、不動産と登記名義人ごとに通知される12桁の符号です。
将来、その不動産を売却したり、抵当権を設定したりする際に、登記名義人本人であることを確認する情報として使用します。
登記識別情報は再発行されません。第三者に知られないよう、通知書を厳重に保管する必要があります。
Q17．登記識別情報通知書は、いつまでに受け取る必要がありますか？
A．書面で交付を受ける場合は、原則として登記完了時から3か月以内に受け取る必要があります。
法務局の窓口で受け取る場合は、登記完了後、受取期限を過ぎないように注意する必要があります。
郵送による交付を希望する場合は、申請書に送付を希望する旨を記載し、所定の方法で返信用の封筒や郵便切手などを準備します。
登記完了証と登記識別情報通知書は役割が異なります。特に登記識別情報は、将来の登記手続で必要になる重要な情報です。
Q18．本人申請に向いているのは、どのようなケースですか？
A．権利関係が単純で、必要書類と申請内容を本人が十分に確認できるケースです。
例えば、相続人が少なく、遺言や遺産分割の内容に争いがなく、対象不動産や登記簿上の住所にも問題がない場合は、本人申請を検討しやすいといえます。
ただし、単純に見える相続でも、過去の相続登記が終わっていない、登記名義人の住所がつながらない、抵当権が残っているなどの問題が見つかることがあります。
本人申請を選ぶ場合も、最初に登記事項証明書を取得し、現在の登記内容と必要な手続を確認することが重要です。
Q19．司法書士へ依頼した方がよいのは、どのようなケースですか？
A．相続関係や権利関係が複雑な場合、期限が迫っている場合、売買や融資が関係する場合です。
特に、次のようなケースでは司法書士への相談をおすすめします。
- 相続人が多い、または連絡が取れない相続人がいる
- 数次相続や代襲相続が発生している
- 遺言書の内容や有効性に確認が必要
- 遺産分割協議の内容が複雑
- 登記簿上の住所と戸籍・住民票がつながらない
- 権利証や登記識別情報を紛失している
- 売買代金の決済や住宅ローンが関係する
- 相続登記の期限が迫っている
- 複数の不動産が異なる法務局の管轄にある
専門家への報酬だけでなく、本人が資料収集や補正対応に費やす時間、誤った登記を行うリスクまで含めて比較することが大切です。
Q20．税理士に相続登記を依頼できますか？
A．税理士は相続税申告を担当しますが、不動産登記の代理は原則として司法書士の業務です。
相続税申告では、土地や建物の評価、相続税額の計算、特例の適用、納税方法などを税理士が検討します。
一方、不動産の名義を変更する相続登記は、司法書士が申請代理を行います。
相続税申告と相続登記では、遺産分割協議書の内容や不動産の取得者を一致させる必要があるため、税理士と司法書士が連携して進めることが重要です。
※不動産登記に必要な書類や手続は、登記原因、権利関係、不動産の状況、法令改正などによって異なります。
※2024年4月1日から相続登記が義務化され、2026年4月1日から所有者の住所・氏名等の変更登記も義務化されています。
※法務局の登記手続案内は、個別案件の法的判断、書類作成の代行、申請結果の保証を行うものではありません。
※相続人間で争いがある場合は弁護士、相続税申告や税務判断は税理士、不動産の権利登記は司法書士、表示登記や測量は土地家屋調査士への相談が必要になることがあります。
※本記事は2026年7月時点の法令および公表情報をもとに作成しています。
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